為回顧《公寓大廈管理條例》實施30年之制度歷程，台灣物業管理學會於7月26日舉辦論壇，邀請內政部國土管理署副署長徐燕興，以制度視角剖析台灣公寓大廈管理演進，並借鏡德、日、歐等國經驗，提出未來發展建議。

台灣物業管理學會理事長 郭紀子

徐副署長指出，從民國84年立法起，台灣已歷經多次修法，包括完善起造人交屋機制、管理費制度、強化管委會運作，以及住戶安全維護等面向。民國111年最新修法則進一步聚焦於維護機制與居住品質，強化管理制度的彈性與安全性。

在國際比較方面，他說明德國的住宅所有權法典中，採司法主導、規範明確，並推行長期維護計畫及儲備金制度；日本則透過分離住宅重建與都市再開發法系，降低重建門檻，並鼓勵住戶自主參與，以確保公共與個人利益兼顧。

對於台灣社會住宅管理未來挑戰，徐副署長強調，應建立明確法規架構，規範營運者資格、租金計算、租戶權益與監管機制。他指出，成功管理不僅為硬體維修，更應涵蓋社群融合與社區品質推動，方能確保長期營運穩定。

論壇中他也提及「制度密度」的重要性，認為台灣未來需從系統觀點出發，整合正式制度與非正式支持體制，促進住戶間信任與合作。他舉日本戰後城市運動為例，透過社區營造、景觀保存與制度立法，使老舊住宅區轉型為具服務功能的生活社區。

針對未來趨勢，徐副署長提出四大關鍵方向：智慧化管理、高齡友善、永續環保與社區韌性。他指出，除制度設計外，學術界應強化本土研究與實務接軌，協助產官學共同建立正確治理素養。

他呼籲，應積極推動社區活動、住戶交流與志願服務，建立非正式規範文化，提升社區凝聚力。管委會則須強化決策透明度與住戶參與，確保合法性與正當性，進而提升執行效能。

最後，徐副署長總結指出，公寓大廈不僅是產權管理場域，更肩負都市更新、資產維護與公民培力等功能，未來政府將透過制度完善與社區意識培養，朝「安全宜居」與「永續轉型」雙軌前行。

📢 安全警語：

本篇所述制度與住宅管理內容，依法為公寓大廈相關制度經驗與觀點探討，所有住宅設施應符合建築法、住宅法、消防法等現行規定，實際應以主管機關核准或公告為準，請勿擅自變更建物用途或結構，並定期檢查社區公共安全設施。

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