夢想誌NO.46

口述／夢想誌社長陳懿茱 編輯／黃秀真 圖片來源／pixabay

「新青安貸款」原本是政府鼓勵年輕人購屋的美意政策，但隨著房市波動與貸款門檻提高，越來越多年輕人發現夢想與現實之間，仍有難以跨越的距離。而北士科一帶，輝達設廠話題帶動區域熱度，造成一窩蜂搶進，部分屋主喊價「超前未來」。夢想誌陳懿茱社長從房產觀察經驗，分享給年輕世代面臨的購屋現況，並提出實用建議。

年薪未達150萬，交屋核貸卡關?
新青安貸款推出時，許多年輕人以為只要符合條件，就能輕鬆入主人生第一間房。但實際操作上，許多銀行以年薪門檻等條件，婉拒或限制貸款額度。例如有年輕人購買2500萬元預售屋，原以為能貸到八成，但交屋前卻遭遇貸款審核卡關，建商當初的「保證八成」成了進退兩難的最大焦慮。
銀行態度轉保守，要求年薪達150萬，甚至要求擔保人。這讓許多想買房的人在最後一關「卡關」，即使家人願意協助擔保，也未必能順利核貸。社長建議的解決方案包括由父母保證或夫妻互保，共同購買。
夫妻的話是，共同購買雙薪可相互擔保、互相保證。所以我建議年輕人就是可以從還沒買房子的時候你要辦一張信用卡之類的。就是說你要一定要跟銀行培養一點往來，這樣子可以提升銀行評估用，但是切記不能延遲繳錢。不能說你辦了卡你忘了繳，那你就是扣分，沒有加分哦。按時繳費，有時信用卡公司還會自動幫你調整信用額度，所以這個年輕人在買房過程中也學習財務管理是很重要的。
「新加坡我覺得很好。他們還沒結婚的男女朋友可以共同去買政府蓋國民住宅，他們叫做社會宅，而且他們還沒結婚是可以互相保護，我們台灣目前還沒有這樣。」除非說各方願意可以聯買，但是擔保的那個會評估你這個人的社會經驗還有你的社會經濟地位、信用夠不夠。

衝動消費行為與財務規劃失衡
購屋不只是月繳房貸那麼簡單。房價高漲、通膨加劇、生活開銷龐大，都是被忽略的隱藏成本。「薪資成長跟不上物價上漲」，讓年輕人實際可支配的現金縮水。「新青安」計畫的推出，部分年輕人過於興奮，忽略了財務規劃的重要性。再加上過度包裝，建設公司的包裝都包裝的很美，也會造成一些衝動購買。有些年輕人因政策宣傳過度樂觀，誤以為只繳利息就能輕鬆買房，卻沒計算其他開銷：保險、日常花費、緊急支出等，導致財務壓力爆炸。社長建議，至少要準備一年的備用金，避免預算過緊導致風險。提醒還沒有進場的人，一定要就是更謹慎，更要去盤算一下。

年輕世代面臨購屋現況，就不買了嗎?
面對貸款不易與房價居高不下，越來越多年輕人選擇「躺平」，認為「買不起就不買了」。社會也觀察到更多人轉向斜槓、兼職、不選擇正職工作，反映出職場與居住結構的轉變。
因為這是供需的問題。社長說「應該回歸到供需的問題還有基本面。」因為消費者已經自己知道了，是政策這樣推的。就好比為什麼股票會上上下下？人為的炒作的話題性會讓你的股價飆升，那也是一個很自然的趨勢。但你什麼時候好公司也會碰到倒楣事，像是碰到美國川普事件就是一個。要台積電去美國設廠，那投資人現在都很清楚啊，就是真的就回歸到現實面了。
回到新青安信用擔保問題，那年輕人這一定會影響到，銀行一方面要配合政府政策，一方面銀行也面對資金的分配的問題，用這樣善意來篩選一些比較優質的客人，對銀行是比較有保障。因為銀行也是怕貸款人還不上借款。政府原本好意說，這樣大家都可以買房子，結果你自己銀行這邊又設一個關卡。可見銀行就是擔心他們沒有能力繳，到時候都成了銀行的不良呆帳，所以才會設這個門檻。所以年輕人還是要努力打拼，還有年輕人要去儲蓄。「現在年輕人似乎變得比較消極。」掛在嘴邊的就是月光族啊、就是及時享樂活在當下。這些是年輕人的想法，反而會讓年輕人在社會上失去競爭力。

下半年的趨勢是投資房市的好時機嗎?
「現在就是以靜制動，不去做大幅度的變動。」如果說有剛性需求的，真的是就是隨時隨地你都可以看，然後就議價嘛。因為市場是這樣。雖然新青安族群佔多數，現在建商都推出小坪數的小戶宅，讓年輕人容易著手。但是因為銀行不容易貸，那多多少少就會讓一些原本想要結婚買房的人會不敢進場就會變得用觀望的心態會一直拉長那個時間。反過來說，倘若是口袋深的人，他們可能會好好的趁現在好好的挑，然後呢挑的房子也選那種他真的願意斷頭的，要不然就是去選那個可能是五年前買的。過了房地合一稅45%的稅率規範。因為你買房子不在於說你多會殺價，人家不賣給你還是買不到，而是說你殺的價格對方賣方也能夠賣。這也是心理學，所以要做功課就是這樣，因為現在都很透明嗯，你都可以上網查詢。當這你看中了這個房子這個屋主他取得的成本是落在什麼價格，而且現在仲介都會很清楚告訴你他這個屋主的賣價是很多少，你如何是一個合理的降價，那對方願意放。

你買房子是剛性需求？還是投資未來性？
下半年的購房機會增加，因為有些人不願意負擔高利息貸款。建案交屋時間可能延後，現在預售屋內政部版本規定十年內交屋，超過則違約。最常因怕缺工怕缺料，但一般三、四年就可以蓋好了。至於是否馬上出手買房，需要衡量自身需求，是剛需還是投資哦?

全球AI晶片龍頭輝達總部進駐 北士科後勢看漲
北投士林科技園區（北士科）該區域吸引AI、生技、數位醫療等產業，是台北市智慧城市示範新區。輝達總部選擇在台北市設立，帶動不動產市場活躍，不動產又是經濟的火車頭。投資人湧入，促使房價上漲並刺激附近的預售屋消化量房市。北士科周圍吸引了大量看房者，建案銷售迅速提升。北士科未來有望成為熱門地區，如大直重劃區一樣。
不過投資人還是需要考慮不確定性因素。現在區域周邊還沒有完全成熟，北士科還是存在變化性。就天時地利人和而言，北士科現在還欠缺人和還沒到位，像學校還只是畫一個學校的區域預定地，周邊都還是荒涼的一片。但如果說你真的很喜歡那個區，可以選擇20年的中古屋，就不要全新的，內部的使用空間會大很多。若是有業主在5年前、3年前買的，又正好他有急用，迫切的需要賣，那你就真的可以撿到便宜。
此外，淡江大橋快蓋好，所以如果年輕人想要買房的，然後未來又有機會到北士科來工作的，也可以選擇到淡水尋屋。因為淡水有些重劃區已經規劃的很完整，而且價格都不貴，雖然它的交通常常塞車，如果說淡江大橋通車之後交通問題就會疏解了很多。