夢想誌NO.49

口述／夢想誌社長陳懿茱 編輯／黃秀真 圖片來源／pixabay、新北市城鄉發展局

當前房地產市場正處於一個「板塊挪動」的調整期。整體價格並非全面下修，而是依產品類型與建商體質出現分化。預售市場多已提前反映未來三年的通膨預期，因此預售市場價格不可能大幅度下調；反觀新成屋市場，部分建商保留戶或急售物件，則開始出現讓利空間，形成買方可切入的機會點。陳懿茱社長提醒讀者，面對市場變動，在於回歸自身需求，而且購屋是一體兩面，一定要做足功課，才能買到心目中理想的好房喔！此外，政府政策面也逐步釋出訊號。針對第二屋貸款的條件趨於友善，加上信用管制略有鬆動，使得換屋族與剛性需求買盤有機會逐步回流市場。然而銀行端仍強化審核機制，購屋者的職業穩定性與信用條件，也是核貸關鍵。

建商體質分化，風險與機會並存！
陳懿茱社長觀察房地產市場上發現，一個明顯現象是，中小型建商面臨資金壓力所引發的連鎖效應。近年都更案大量釋出，小基地開發模式盛行，部分建商以「以案養案」操作，在金管會信用管制收緊後，資金周轉困難，進而出現停工甚至倒閉情況。受影響的不僅是建商本身，更包括地主與購屋者，交屋期延宕、租金補貼中斷等問題層出不窮。
相較之下，大型建商憑藉資本與品牌優勢，仍具備較高的抗風險能力。因此，現階段購屋策略上，「選擇大建商」不僅是品質考量，更是風險控管。市場上看似價格低廉的小型建案，實則可能隱含高不確定性，對購屋者而言，需格外審慎評估。

議價空間浮現?「成屋市場」的黃金時刻！
在需求面逐步回溫的同時，成屋市場正成為交易主力。特別是具備換屋需求的族群，從小宅轉向大坪數產品，往往能在此波調整中取得較佳價格。值得注意的是，「價格談判仍需建立在市場基礎之上。」陳懿茱社長提醒，可以透過實價登錄查詢建案取得成本，理解屋主持有時間與資金壓力，將更有助於制定合理出價策略。當賣方出現資金壓力時，甚至可能回到數年前的成本價成交，就是為買方創造的最佳進場契機。

預售市場的變相讓利「價格不降，價值轉移」
預售屋價格之所以相對穩定，關鍵在於大型建商不輕易調整售價，而是透過「附加價值」進行變相讓利，例如贈送裝潢或家電，可立刻入住，提升產品吸引力。對購屋者而言，這類方案可以降低整體購屋成本。
然而，相較之下，小型建商的預售案則風險較高。一旦資金鏈斷裂，購屋者可能面臨長期等待甚至無法交屋的困境。因此，社長要特別提醒讀者，預售市場並非單純價格考量，更需回歸建商品牌與履約能力，所以小型建商讓利，千萬要提高警覺，不要高興得太早，也許是會讓你步入下一個交屋遙遙無期，被套牢陷阱。

購屋是一體兩面，一定要做功課
面對市場變動，購屋決策的核心不在於預測房價漲跌，而在於回歸自身需求。無論是首購族或換屋族，都應從生活條件出發，全面評估地段、交通、學區與生活機能。市中心小宅與郊區大坪數，本質上是以「時間換空間」的選擇題。任何看似異常低價物件，背後往往伴隱風險。即使是法拍屋市場，也必須具備足夠的專業知識與判斷能力才能適合進場。
許多年輕人問社長：「現在房價太高，是否可以考慮買股票？」對此，社長表示可以，但前提是你要確保所購入的股票能維持本金，並能帶來獲利。此外，若需要用錢時也必須能及時變現，這些都是重要的考量。如果目前還沒找到合適的房子，其實投資股票是可行的，但要評估自己是否能承受股市波動的壓力，以及未來購屋時自備款是否能順利準備好。
另外，千萬不要將全部資金投入股市，要至少保留三成甚至五成資金在安全穩健的投資管道，如定存或高流動性的保守型資產。不然等到看中理想房子時，急著賣股票籌錢會容易承受價格波動損失，也會帶來極大的資金壓力。不要因為股市熱烈而盲目投入，否則小資族辛苦存的錢可能面臨風險。投資和購屋一樣，從來沒有單一答案，很多事情，是一體兩面，真正重要的是理解自己的需求掌握風險，然後做出最適合自己的選擇。

政府政策與市場的共構「多元住宅趨勢」
近年政府積極推動多元住宅政策，如社會住宅與結合長照機能的複合式開發，由政府與建商合作，透過容積獎勵與公共空間提升，創造更具社會價值的居住模式。此類模式不僅回應高齡化社會需求，也為城市住宅發展提供新的想像。
最近內政部與新北市府交流住宅政策，新北市市長侯友宜與內政部長劉世芳，雙方就社會住宅興辦、整體開發區社宅用地留設、包租代管及租金補貼等住宅政策進行交流。新北市府與中央合作推動的社會住宅計畫均已進入實質興建階段，未來將持續支持並配合推動，透過多元住宅政策工具，擴大社會住宅供給，落實居住正義。
新北市城鄉發展局長黃國峰指出，社宅政策的推動需要長期且穩定的努力，新北市透過都市更新分回、容積獎勵捐贈、多元社福、整體開發等策略，持續擴大社宅的供應量。例如工業區變更回饋捐贈社宅：泰山中山段青年社宅。泰山中山青年社會住宅於112年12月18日舉行上梁典禮，由新北市副市長陳純敬親自主持典禮。陳副市長指出，泰山社宅鄰近捷運站，不僅交通便利，生活機能佳，未來可提供210戶住宅單元以及公共托育中心、公共托老中心、非營利幼兒園；本案係泰山區第1座社會住宅，具有指標性意義。